業(yè)委會(huì)PK開(kāi)發(fā)商，最高法開(kāi)審“南天一”爭(zhēng)樓官司，專家稱此案具有標(biāo)志性意義

　　一方是代表深圳南天一花園千余業(yè)主的業(yè)委會(huì)，一方是該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商及相關(guān)公司。7月11日上午，這兩方的代理人分坐在最高人民法院第五審判庭的兩邊，再次對(duì)壘，爭(zhēng)辯焦點(diǎn)仍然是“誰(shuí)才擁有小區(qū)內(nèi)兩棟配套小樓的所有權(quán)”。

　　深圳特區(qū)報(bào)特派記者 綦偉

　　這兩棟配套小樓到底是誰(shuí)的

　　此案說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)。開(kāi)庭前晚，已76歲的南天一花園業(yè)委會(huì)主任范國(guó)振提前結(jié)束了美國(guó)探孫之行，趕到北京出席翌日一早的開(kāi)庭。見(jiàn)到本報(bào)記者，范國(guó)振說(shuō)：“爭(zhēng)了11年，這最后一訟一定要來(lái)。”

　　南天一花園位于深圳市福田中心區(qū)，是由深圳市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))公司（下稱深圳城建公司）在20世紀(jì)80年代末開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)有兩棟配套小樓，也由深圳城建公司開(kāi)發(fā)。1995年8月，這家公司將兩棟小樓出租，收取租金；2000年初又委托下屬公司深圳市城建監(jiān)理有限公司（下稱深圳城建監(jiān)理公司）出租，并由深圳市城建物業(yè)管理有限公司（下稱深圳城建物業(yè)公司）收取租金。

　　2002年12月，成立兩年的南天一花園業(yè)委會(huì)由業(yè)主大會(huì)授權(quán)，通過(guò)司法程序維護(hù)全體業(yè)主共同享有的房地產(chǎn)權(quán)利，由此拉開(kāi)了收回這兩棟配套小樓的漫長(zhǎng)訴訟序幕。

　　首先邁過(guò)的“檻兒”，是讓法院承認(rèn)業(yè)委會(huì)具有“民事訴訟資格”，達(dá)到這一目標(biāo)花了兩年時(shí)間。然后又經(jīng)10多場(chǎng)連環(huán)訴訟，2011年7月，廣東省高級(jí)人民法院根據(jù)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，終審判決駁回了南天一花園業(yè)主對(duì)兩棟小樓的產(chǎn)權(quán)享有要求。

　　但這個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l例，已經(jīng)在2008年1月1日就廢止了。業(yè)主們不服此判決，以上述判決適用法律錯(cuò)誤為由，于2012年9月向最高人民法院提出再審申請(qǐng)。

　　最高人民法院經(jīng)審查后，終于在今年1月10日做出裁定：此案由最高人民法院提審，再審期間終止原判決執(zhí)行。

　　是轉(zhuǎn)讓“整塊豆腐”還是揮刀“切豆腐”

　　11日上午9時(shí)，本案準(zhǔn)時(shí)開(kāi)庭，不大的最高人民法院第五審判庭內(nèi)坐滿了旁聽(tīng)者，其中不乏來(lái)自全國(guó)各地的業(yè)委會(huì)主任。

　　南天一花園業(yè)委會(huì)代理律師吳耀鴻提出訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)法庭確認(rèn)小區(qū)紅線內(nèi)兩棟公用配套小樓的所有權(quán)，歸南天一花園全體業(yè)主共同享有。另外，判令深圳城建公司、深圳城建監(jiān)理公司停止侵權(quán)，返還這兩棟公用小樓，并賠償全體業(yè)主損失。

　　對(duì)方三家公司均有代理人出庭應(yīng)訴，合力反駁。深圳城建公司代理律師劉長(zhǎng)森表示，兩棟小樓有合法、完備的報(bào)告、報(bào)批手續(xù)，由深圳城建公司投資建設(shè)，理應(yīng)是深圳城建公司的合法財(cái)產(chǎn)。兩棟小樓有合法的獨(dú)立用地面積，其用地并未分?jǐn)偨o南天一花園業(yè)主，相反參與了公用面積的分?jǐn)?，依法有?dú)立的產(chǎn)權(quán)。南天一花園業(yè)委會(huì)關(guān)于兩棟小樓屬于全體業(yè)主共有的依據(jù)不成立。

　　在法庭辯論階段，吳耀鴻指出，按照深圳市規(guī)劃委員會(huì)在2000年通過(guò)的《深圳市白沙嶺片區(qū)法定圖則》，南天一花園的建筑容積率為3.0，小區(qū)占地36750.6平方米，總住宅建筑面積114143.65平方米，綜合分析三個(gè)數(shù)據(jù)，可知此兩棟小樓并沒(méi)有計(jì)入建筑容積率，當(dāng)然也就沒(méi)有分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)份額，其所有權(quán)依法也便隨著該小區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)歸全體業(yè)主共同享有。

　　一方用容積率來(lái)算賬，另一方也針?shù)h相對(duì)。深圳城建公司法律主管畢秀林表示，容積率和土地使用權(quán)沒(méi)有必然的法律聯(lián)系，再說(shuō)容積率本來(lái)也是可以變更的，只要依法補(bǔ)齊相應(yīng)的差價(jià)就可以。

　　分配的發(fā)言時(shí)間到了，范國(guó)振還是忍不住向?qū)徟虚L(zhǎng)請(qǐng)求兩分鐘發(fā)言。他大聲說(shuō)：容積率是政府對(duì)特定地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模進(jìn)行控制而擬定的強(qiáng)制性規(guī)劃指標(biāo)，是開(kāi)發(fā)商必須遵守的。如果容積率可以隨意變，我會(huì)擔(dān)心開(kāi)發(fā)商說(shuō)不定哪天就在公共綠地上建起一棟樓！

　　你的“共有物權(quán)”哪里去了

　　最高法院外，有幾位業(yè)委會(huì)主任站著等了兩個(gè)小時(shí)?！皝?lái)晚了，聽(tīng)說(shuō)里面已經(jīng)滿座，進(jìn)不去?！眮?lái)自北京市海淀區(qū)西三旗的一處小區(qū)的宗國(guó)文對(duì)本報(bào)記者說(shuō)：“我們小區(qū)里也遇上了類似問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商把地下車庫(kù)給賣了……”

　　劉國(guó)超來(lái)北京出差，聽(tīng)說(shuō)此案開(kāi)庭，也趕來(lái)旁聽(tīng)。“這樣的問(wèn)題，據(jù)我所知在全國(guó)很多小區(qū)都存在?！边@位外企公司的客戶經(jīng)理，也是沈陽(yáng)龍城公館業(yè)委會(huì)主任。

　　“這都涉及到小區(qū)里的‘共有物權(quán)’的維護(hù)?！敝新劼蓭熓聞?wù)所任晨光律師告訴本報(bào)記者，由于我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)沒(méi)有明確詳備地規(guī)定哪些屬于建筑物內(nèi)共有部分，客觀上存在開(kāi)發(fā)商能鉆的法律漏洞。

　　這便導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)不愿將共有部分交給業(yè)主，而是交給下屬的物業(yè)公司來(lái)侵占這些共有部分所產(chǎn)生的收益。任晨光說(shuō)，最高法院對(duì)本案的審判結(jié)果，將對(duì)今后處理類似法律糾紛具有相當(dāng)指導(dǎo)意義。

　　本案當(dāng)庭沒(méi)有宣判。審判長(zhǎng)要求雙方當(dāng)事人在閉庭后的5個(gè)工作日內(nèi)將完善后的代理詞和質(zhì)證意見(jiàn)提交合議庭。

　　（深圳特區(qū)報(bào)北京7月11日電）

編輯:梁碩芳